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关于征求《抚顺市住房公积金个人购房贷款管理办法(征求意见稿)》和《抚顺市住房公积金期房贷款风险防控管理暂行办法(征求意见稿)》意见的通知
发布日期: 2019-07-30    阅读次数:    关闭窗口

广大缴存职工:

    为加强住房公积金管理,规范住房公积金贷款行为,防范个人住房公积金贷款风险,维护借贷双方合法权益,根据《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》等法律、法规规章,结合抚顺市实际情况,对现有管理办法进行梳理和调整,现面向广大缴存职工征求意见,对以下征求意见稿如有修改意见或建议,请于2019年8月6日17:00前反馈至邮箱gd12329@sina.com

 

 
 

      

 

 
              抚顺市住房公积金管理中心
              2019年7月29日
 
 
 
 
 
抚顺市住房公积金个人购房贷款管理办法(征求意见稿)
 
 
 
第一章  总  则
    第一条  为加强住房公积金贷款管理,规范住房公积金贷款行为,防范个人住房公积金贷款风险,维护借贷双方合法权益,根据《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》等法律、法规规章,结合本市实际,制定本办法。
    第二条  本办法所称的住房公积金个人购房贷款(以下简称公积金贷款)是指以住房公积金为资金来源,向住房公积金缴存人发放的,用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项贷款。
    第三条  抚顺市住房公积金管理委员会负责制定和调整住房公积金贷款的管理措施,并监督实施。抚顺市住房公积金管理中心(以下简称市公积金中心)是本市住房公积金贷款的管理机构。负责贷款各项工作措施的具体落实,贷款工作计划的执行。住房公积金的贷款业务由市公积金中心委托公积金管理委员会确定的商业银行(以下简称代办银行)办理。
 
第二章  贷款条件和范围
第四条  借款人及共同借款人申请住房公积金贷款,应当具备以下条件:
  (一)借款人系在本市或全国各城市的正常缴存人;
  (二)借款人连续足额缴存住房公积金6个月及以上,无欠缴、无非正常补缴,账户呈正常状态;
  (三)借款人有稳定的职业和经济收入,有按时偿还贷款本息的能力;
  (四)具有完全民事行为能力且信用良好;
  (五)借款人及共同借款人不超过3人。
  (六)具有购买、建造、翻建、大修自住住房的有关手续和规定比例的自筹资金;
  七)由个人出资在本市城镇购买自住住房,能提供合法的购房合同或住房交易手续,并且购房日期与申请贷款日期间隔不超过一年;
  (八)同意用个人所购住房作抵押,同意由市公积金中心认可的担保公司为其提供担保
  (九)通过合法拍卖取得的所有权的房屋(已办理不动产登记证明和契税完税手续),可申请住房公积金贷款;
  (十)商业住房贷款转公积金贷款,该房屋必须为现房且正常偿还商业贷款在一年以上;
  (十一借款人还清首次公积金贷款且公积金账户内留有6个月及以上余额的,可再次申请公积金贷款;
  (十二本市缴存职工符合全国其他城市公积金贷款条件的,可以在购房地申请贷款;
  (十三)在本市购买自住住房,但在本市行政区域以外的省市缴存住房公积金的职工,只要符合本市住房公积金贷款条件的,可以在本市申请住房公积金贷款;
 (第十四)符合法律、法规及规章规定的其他条件。 
 第五条  借款人及共同借款人有下列情况之一的,不予贷款:
      (一)公积金贷款未结清的;
      (二)有过两次公积金贷款记录的;
      (三)借款人所在单位欠缴住房公积金的;
      (四)异地商业贷款申办转为公积金贷款的;
     (五)已全额支付所购自住商品住房款项的;
     (六)购买、建造、翻建、大修非自住住房(如商业用房和商住两用房等);
     (七购买、建造、翻建、大修别墅等豪华住房的;
     (八)通过赠与、继承等非买卖行为取得所有权的房屋;
     (九)用所购住房办理过支取行为的;
     (十)存在不良信用记录的;
     (十一)为他人提供担保尚未解除的;
     (十二)存在其它影响贷款偿还的未结清债务的;
     (十三)提供虚假证明材料的;
    (十四)个人帐户被法院冻结或被纳入公积金失信黑名单的;
    (十五)其他违反法律、行政法规、规章和公积金贷款政策行为的。
 
 
第三章  贷款额度、期限和利率
 
 
 
第六条  贷款额度由公积金中心根据借款人申请公积金贷款次数、偿还能力、公积金缴存情况、房屋价格、借款期限、抵押房产现值等情况综合确定。
 
   (一)购买新建商品住房,贷款额度不超过80万元购买二手或拍卖住房,贷款额度不超过40万元办理商业贷款转公积金贷款,贷款额度不得超过原商业银行购房贷款余额和最后一期还款利息之和且不超过所转贷房屋种类的最高贷款额度。
 
借款人所申请的贷款额度不得高于借款人(包括共同借款人)公积金账户余额的20。借款人公积金缴存满6个月、公积金账户余额不足一万元的,按一万元计算。
 
   (二)首次申请公积金贷款的,购买90平方米及以下新建商品住房的,贷款比例不超过80%;购买90平方米以上新建商品住房的,贷款比例不超过70%;购买二手住房拍卖住房的,贷款比例不超过60%。
 
   (三)再次申请公积金贷款,购买商品住房贷款比例不超过70%购买二手住房或拍卖住房的,贷款比例不超过50%。
 
第七条  贷款期限最短不得少于1年,最长不得超过30年;购买新建商品住房的,贷款期限不得超过30年;购买二手或拍卖住房的,贷款期限与房龄之和不得超过30年;贷款偿还期限可延至法定退休年龄后5年。异地贷款的职工,贷款偿还期限至法定退休年龄。
 
第八条  贷款利率按照中国人民银行颁布的公积金贷款利率执行。贷款期限为一年的,遇法定利率调整,实行合同利率,不分段计息;贷款期限为一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起开始,执行相应档次的新利率。再次申请公积金贷款的,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
 
 
 
第四章  贷款程序
 
 
第九 借款人提出贷款申请,并根据申请贷款的不同类型提供相应的手续。
 
第十条  积金中心根据申请人的住房公积金缴交情况、购房情况、本次贷款申请、自然情况,历史贷款情况、征信情况、还款能力等进行综合审查,并自受理申请之日起3个工作日内作出准予贷款或不予贷款的答复。
 
第十一  经审查符合贷款条件的,由公积金中心与借款人签订个人住房公积金借款抵押担保合同书(以下简称借款合同),办妥抵押保证担保手续后3个工作日内向借款人发放所需贷款。
 
 
第五章  贷款抵押
 
 
第十二  借款人以所购自住住房作为抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押,并将不动产权证书和购房协议(合同)载明的全部权益抵押给市公积金中心,并办理房屋抵押登记手续。 
 
第十三  借款人用所购在建自住住房抵押的,在未取得不动产权证之前,经市公积金中心审核同意,可以办理抵押人的变更。
 
第十四  抵押人对设定抵押的房屋,在抵押期内必须妥善保管,并负有维修、养护的责任,使其完好无损,随时接受抵押权人的监督检查。
 
对设定的抵押物,在抵押期间,未经抵押权人同意,抵押人不得擅自将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。对设定的抵押物如造成损坏、遗失,由抵押人承担全部责任。
 
第十五  抵押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后,抵押权人应按合同约定,协助抵押人办理抵押注销登记手续,解除设定的抵押权。
 
 
第六章  贷款保证
 
 
第十六条  担保公司为借款人住房公积金贷款提供保证担保,并在借款人不履行或不能按期履行还款义务时,由担保公司承担全部清偿责任。
 
担保公司协助借款人办理房屋产权证书及抵押登记手续,并负责将办妥的《不动产登记证明》交付市公积金中心保存。
 
第十七  借款人以期房设定抵押权的,售房单位应和公积金中心及担保公司签订《期房贷款协议》,保证借款人在取得房屋不动产权证前,购房款合法使用。如售房单位违约,售房单位及担保公司应按《期房贷款协议》约定承担相应经济责任。
 
第七章  贷款偿还
 
 
第十八  借款人应按借款合同约定的还款方式和实际的还款计划按月偿还贷款本息。
 
第十九  还款方式分为等额本息还款法和等额本金还款法两种,借款人在申请贷款时可以任选其一。
 
第二十  借款人提前全部或部分还款,应征得市公积金中心同意,并办理相关手续。
 
办理提前部分还款时,每次还款金额、还款间隔及缩短贷款年限后的还款能力需符合市公积金中心的规定。
 
第二  借款人授权公积金中心自第一个约定还款日起按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还贷款,且该授权在贷款偿还期间不可撤销共同借款人也可委托市公积金中心按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还贷款。
 
借款人须在市公积金中心委托银行开立个人银行结算账户作为还款账户,并授权市公积金中心委托银行在借款人(含共同借款人)公积金账户资金不足时,可随时以自动转账方式从该账户扣划资金偿还贷款。
 
 
 第八  贷后管理与监督
  第二十二  市公积金中心对已准入开发项目,定期开展贷后评估,确定风险等级,采取相应措施,实施动态监督管理。
 
第二十三条  公积金中心应对借款人贷款使用情况、抵押物情况、借款人偿还贷款情况进行定期检查。
 
第二十四  借款人有下列情形之一的,公积金中心有权要求借款人立即偿还全部款。同时,将借款人纳入公积金中心失信黑名单。
 
(一)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料,签订《借款合同》的;
 
(二)借款人未按《借款合同》约定用途使用借款的;
 
(三)未经市公积金中心同意,抵押人将抵押物重复抵押、拆迁、出售、出租、赠与及以其他形式非法转让的;
 
(四)借款人连续3个或累计6个付款期未按时偿还贷款本息,或贷款期满借款人未按《借款合同》规定偿还本息的;
 
(五)借款人拒绝或阻挠市公积金中心对贷款使用情况进行监督检查的;
 
(六)借款人死亡的,借款人的合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人拒绝为借款人履行偿还贷款本息及相关费用义务的;
 
(七违反《借款合同》的任何条款,经市公积金中心指出后未改正的;
 
(八)出现其它可能影响贷款偿还的情形。
 
 
 
第九章  抵押物的处分
 
第二十五条  出现下列情况之一者,市公积金中心将会同有关部门依法处分抵押物:
(一)借款人未履约借款合同达6个月以上的;
(二)借款人在还款期限内死亡、失踪、丧失民事行为能力而无继承人、监护人和遗赠人的或法定继承人、监护人、遗赠人拒绝履约借款合同或无力偿还贷款本息的;
(三)处分抵押物所收款项,依下列顺序分配:
1. 支付抵押物拍卖费用和处理抵押物的其它费用;
2. 支付与抵押物有关的税款;
3. 偿还贷款本息及相关费用;
4. 剩余部分返还借款人,如不足则向借款人追索。
 
 
 
第十章  贷款合同的变更和终止
 
 
第二十六  合同变更是指在贷款期间内,对原《借款合同》约定内容的变更,主要包括贷款期限变更(缩期)、增加或减少共同借款人、还款账户变更、通讯地址变更、联系电话变更等。
 
借款合同需要变更的,经借款人和市公积金中心协商一致后,依法签订变更协议。并需征得担保公司书面同意。
 
第二十七  借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的,其财产合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人应继续履行借款人所签订的借款合同。
 
第二十八  借款人按贷款合同约定偿还全部贷款本息后,抵押物返还借款人,市公积金中心协助借款人办理抵押物解除手续,《借款合同》终止。
 
 
 
 第十  附    则
 
 
第二十九  市公积金中心根据本办法制定操作细则。
 
第三十  本办法自     年  月  日起执行。 本办法下发之前市公积金中心下发相关贷款的文件规定与本办法有抵触的,以本办法为准。
 
第三十一 本办法由市公积金中心负责解释。
 
 
 
 
 
 
 抚顺市住房公积金期房贷款风险防控管理
 
 
暂行办法(征求意见稿)
 
 
 
第一章  总则
第一条  为规范住房公积金个人贷款管理,有效防范贷款风险,依据《住房公积金管理条例》《抚顺市住房公积金个人购房贷款管理办法》等规定,参照省内其他城市做法,结合本市实际,制定本办法。
第二条  期房是指已具备预售条件,但还没有取得竣工验收备案书,不能办理不动产证的商品房。期房贷款是指借款人办理的用于购买期房的贷款。
第三条  期房贷款准入是指房地产开发企业(以下简称开发企业)开发项目具备以期房抵押办理贷款的条件,经市住房公积金管理中心(以下简称市公积金中心)审查合格,并与市公积金中心签订《期房贷款协议》,市公积金中心准予为购房人办理期房公积金贷款的行为。
第四条  办理住房公积金期房贷款的借款人需在市公积金中心认定的担保公司办理住房置业贷款担保。
第五条  住房公积金期房贷款管理依照国家、省、市住房公积金个人购房贷款管理相关规定执行。
 
 
 
第二章  开发项目期房贷款准入
第六条  开发项目期房贷款准入条件
(一)开发项目五证齐全,包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证;
(二)工程项目进度:开发楼盘多层主体封顶、高层达到70%。
第七条  下列情况不予办理期房贷款准入或中止已准入楼盘贷款发放。
(一)开发企业或法定代表人被列入法院失信被执行人名单或所涉法律诉讼问题没有解决的; 
(二)开发企业提供资料不真实的;
(三)开发企业已完工的准入项目,未按规定为借款人办理期房转现房手续的;
(四)在期房贷款期间《抚顺市预售商品房抵押权预告登记证明》发生风险的;
(五)开发企业未在规定时间内办理完不动产抵押权登记证明手续的;
(六)其他构成贷款风险的行为。
第八条  开发企业申请期房贷款准入应提供的资料
(一)企业法人营业执照;
(二)法定代表人身份证明、法人代码证;
(三)房地产开发企业资质、信用等级证书;
(四)企业税务登记证明;
(五)上年及当年企业财务报表;
(六)准入项目工程进程计划书;
(七)开发项目五证;
(八)根据开发企业实际情况,需上报企业章程、联营协议等资料;
(九)开发项目所在地县(区)人民政府对期房贷款准入的意见。
第九条  开发企业期房贷款准入办理程序
(一)开发企业提出开发项目期房贷款准入申请(申请中注明开发企业简介、经营业绩、信誉状况、财务状况、销售状况、工程状况、预售许可证批号等)并提供本办法第八条规定的相关资料;
(二)市公积金中心对开发企业的申请进行初审;
(三)初审合格后,市公积金中心进行实地勘查,并形成开发项目风险评估报告;
(四)提交市公积金中心信贷审核委员会审核;
(五)市公积金中心履行审批程序;
(六)开发企业与市公积金中心签订《期房贷款协议》《住房公积金期房放贷账户风险监控协议》;
(七)市公积金中心向开发企业核发《住房公积金贷款准入通知书》;
(八)开发企业通知借款人到市公积金中心办理期房贷款。
 
 
 
第三章   期房准入开发项目风险监控
第十条  对已准入开发项目进行动态监控管理,定期对风险进行评估,形成评估报告,确定风险等级。
第十一条  对开发企业及项目的监控方式
(一) 对准入项目定期现场监控,主要监控内容:
1、 项目楼盘是否出现缓建、停建或延期交房情况;
 
2、 开发企业有无与购房人因房屋质量、周边设施、园
 
区环境、办理不动产证等产生的纠纷情况;
3、 按期房贷款协议约定履行相关责任及义务的情况;
(二) 对销售信息及逾期数据进行监控
1、 开发企业是否有虚增销售价格并以零首付的方式套贷的情况;
2、 楼盘销售是有否明显下滑情况;
3、 统计项目贷款户产生逾期情况,按季度发布监控情况报告;
(三) 对司法机构公开信息数据及企业的征信情况进行定期查询,发现涉案记录及时跟踪处理。
(四)关注各类媒体信息。项目出现媒体负面报道及时进行调查处理。
 第十二条 开发项目评估的等级标准
(一)中心发现申报开发项目存在以下问题之一的,直接列入风险级;
1开发项目长期未能竣工交付使用、销售停滞,出现烂尾迹象;
2  开发企业或法定代表人有不良信用记录;
3 开发企业存在虚假贷款,套贷及为他人骗提、骗贷行为提供虚假材料;
4 开发企业提供虚假或误导性的资料及信息;
5 开发企业准入项目未在规定时间转现的。
(二)申报的开发项目未发现风险问题,资质信誉良好的为正常级。
第十三条  对风险级开发项目中止贷款发放,待整改完成后再组织评估,确定是否重新恢复,恢复后实行季度监测分析。对正常级开发项目实行年度监测分析。
第十四条 申请准入的开发企业须与市公积金中心及市公积金中心认定的银行签订银行账户风险监控管理协议,开发企业银行账户如发生被法院查封或扣划,开发企业及银行须通知市公积金中心,以保证中心对期房贷款进行更有效的风险监控管理。
 
 
 
第四章  期房转现房程序
第十五条  开发企业凭《竣工验收备案书》可申请办理期房转现房手续。
第十六条 期房转现房程序
(一)开发企业提出《期房转现房申请》并附上所有办理期房贷款借款人名单(名单包括借款人姓名、借款金额、贷款年限、购房地址等);
(二)市公积金中心审核通过后,出具《期房转现房撤押证明》及《抚顺市预售商品房抵押权预告登记证明》;
(三)开发企业到不动产登记管理机构撤消预告抵押登记,办理不动产权证及不动产抵押权登记证明;
(四)市公积金中心到市不动产登记管理机构领取不动产抵押权登记证明。
 
第五章  法律责任 
第十七条  在期房贷款未取得不动产抵押登记前,担保公司和开发企业对贷款负有不可撤销的保证责任。准入期房项目无论因开发企业原因或借款人原因导致贷款出现任何风险,均由担保公司代为偿还,市公积金中心将债权转移给担保公司,由担保公司追偿开发企业及借款人的经济责任。
 
 
第六章  附则
第十八条  本办法自下发之日起施行。
第十九条  抚住房综字(2015)第8号《抚顺市住房公积金个人期房贷款暂行办法》同时废止。
第二十条  本办法由抚顺市住房公积金管理中心负责解释。
 

 



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