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博“疫”未来|疫情之下 寻找房地产市场的“变与不变”
发布日期: 2020-04-23    阅读次数:    关闭窗口

作为万物运行的常态,唯一的不变就是变化。新冠肺炎疫情的出现给了房地产市场“当头一棒”,房企“活下去”成为特别真实的存在。无论如何,房企都需要认清形势,提高流动性管理与财务安全边际,在行业的变与不变中坚守前行。

调控总基调不变 购房需求暂时延迟

即便疫情来袭,不少提振经济的政策陆续出台,但房住不炒的总基调依然不变,限购、限贷取消的可能性甚微。回顾2019年,即使在经济下行阶段,中央政治局会议仍提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,充分体现了“房住不炒”的政策定力以及防止居民杠杆率过快上升的坚定态度。

同时,全国各区域之间库存分化,也使“因城施策、一城一策”更具合理性。可以说,“全面落实因城施策”给与了地方政府在楼市调控方面较大的自主权,地方政府将通过优化部分区域的调控政策,以稳定市场经济、稳定房地产市场为预期,实现精准调控的目的。

中原地产研究院认为,疫情对房地产最直接的影响就是“延迟”。一方面,多个省市发文,暂停售楼处的开放、严禁中介线下带客看房;另一方面,居家生活成为人们的首选,售楼处的客流趋近于零,导致购房行为被抑制,购房需求暂时性延迟。

从公布的数据来看,房企2月的成交速度有所放缓,成交额出现下滑。进入3-4月,随着售楼处逐步开放、部分项目如期复工,房企整体的销售业绩出现回升。从整个第一季度来看,房企经营性现金流受到的冲击较大,整体的流动性趋紧。

尽管央行降息,但对房地产行业的直接作用较小。

就融资表现而言,今年1-2月房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额同比下降5.7%至2713.4亿元。其中,2月融资总额为844.5亿,同比减少14.0%,环比减少54.8%。从融资渠道来看,海外发债规模持续增长;信用债同比基本持平;资产证券化同比下滑30.8%。从融资成本来看,整体稳中有降。

疫情之下,土地市场会出现一些机会。数据显示,2020年1-2月总体累积拿地金额同比略降,稳健型房企在发力,资源继续向龙头房企聚集。此外,受疫情影响,中小房企生存压力加大,今年将出现大量的并购整合机会。对于房地产上下游及创新产业资源的收并购机会,现金流充裕的房企可关注。收并购可以缓解一季度投资缺失带来的供货和业绩压力,特殊时期交易对手的心理预期也会有所降低,合作条件和价格会有更大的沟通空间。不过,融创中国董事会主席孙宏斌在2019年业绩会上也指出,今年的并购机会会增加,但是好的标的并不多。

一二线城市优于三四线  三四线城市分化加剧

2020年是棚改的收官之年,由棚改推动的楼市井喷与追涨行情已经接近尾声。融资收紧,叠加疫情影响,三四线城市再度雪上加霜。

世联行认为,城市群、都市圈战略已经成为区域经济发展战略的主方向。可以预见,一二线城市仍是对人口及产业吸引最强的区域。从头部房企的拿地布局来看,2019年的拿地重心再度回归一二线城市。头部房企布局一二线城市较早且比较充分,在享受城市发展红利的过程中,随着集中度提升,有望发展成为万亿级别的巨无霸。值得注意的是,随着重回一二线城市成为房企的共识,一二线的竞争随之加剧,如何从全局考虑提升总体盈利能力和投资回报是房企需要考虑的。

不过,即便棚改退潮,三四线城市也并非一无是处,仍有一定的市场空间。尽管自2018年10月召开的棚改座谈会明确了政府购买棚改服务模式取消、融资以发行棚改专项债为主,货币安置比例也从2017的高点60-65%下降至2019年的25%-30%,但三年1500万套的棚改攻坚计划尚有558万套的余量指标未完成。

即使2020年棚改全额按照558万套余量开工,房企在这些地区拿地时也应提高拿地标准,毕竟在都市圈和城市群为主导的区域经济战略下,人口增长乏力和产业吸引力不足的非都市圈三四线城市缺乏长期的需求支撑。

实际上,疫情之前三四线城市的房地产市场已渐入调整阶段。受此次疫情影响,这些市场错过了返乡置业窗口期,叠加2020年棚改收官,三四线城市房地产市场需求支撑动力亦将明显下降,市场整体存调整压力。值得警惕的是,三四线城市内部亦将有所分化,环都市圈和城市群内部的重点三四线城市仍存较大发展潜力。

注重现金流管理 提高财务安全边际

虽然2019年12月中央经济工作会议没有再提结构性去杠杆,而是改为保持宏观杠杆率基本稳定。但疫情的爆发对于杠杆较高的房企来说,主动将自身杠杆维持在合理安全的区间之内才是稳健之策。

明源地产研究院认为,开源节流、保现金流是“活下去”的第一要务。首先要基于企业生死的角度进行现金流压力测试。在收入端,除了住宅销售收入外,多产业布局的房企还需要盘点租金和酒店等收入,全面预估收入损失以及上半年的收入规模;在支出端,要盘清大额刚性兑付的债务、开发贷的月度还款、大笔工程款支出、管理费用以及税费支出等。

需要强调的是,楼市政策的变化、销售变现、疫情持续的时间、租金减免比例及时长等等,都会动态影响企业的收入与支出。因此,房企需要每周或每10天对现金流压力测试表进行动态刷新和回顾,并根据测试结果制定相应的回款和融资计划,进一步做好生产经营计划的铺排。

此外,房企还应该基于业绩增长和持续发展的角度提前筹措资金。为迎接半年度即将到来的营销旺季,没有囤地的房企要开始规划拿地,已有项目的房企要铺排好生产销售计划,这些举措都需要提前明确资金需求及资金缺口。

从投资端来看,高负债企业暂停投资,现金流充裕企业可选择优质标的收并购。通常情况下,一季度是房企拿地的高峰期,但疫情使房企不得不重新调整投资计划。高负债的房企可能会遭遇销售停摆、债务到期,随时面临资金链断裂的风险,确保“活下去”才是关键。这类企业应该暂停投资和项目施工,同时引入资方,特别是通过股权的方式引入战略合作方,如果困境还未缓解,可考虑直接将部分项目出售。

从生产端来看,房企应做好现金流与生产计划的联动。关于供货铺排,预计半年度将迎来营销高峰期,房企需提前储备货量,为冲刺半年度业绩做好准备。同时,应基于现金流情况铺排生产计划,注重以在线化手段实现现金流与生产计划的高效联动。

期待疫情消散,迎接春暖花开。

来源 :中国网地产 



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